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高华证券住房市场与劳动力市场复苏哪个先开始

发布时间:2019-09-13 19:26:28 编辑:笔名

高华证券:住房市场与劳动力市场复苏 哪个先开始? 2011-11-08 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

美国住房价格的下降较劳动力市场的下滑提早近两年。许多投资者因此认为,住房价格需首先复苏,随后才会出现劳动力市场的持续回暖以及就业/人口比率明显上升。这个观点正确吗?通过一组州一级住房价格周期数据,我们发现有证据显示这种观点可能并不正确。在一个典型周期中,实际住房价格触底要在就业/人口比率触底之后很长时间才会出现。一个可能的解释是无论是在住房市场上行还是下行时,支撑这个周期的力量都来自于外部,因此经由劳动力市场的反馈影响不足以改变其趋势。

我们的预测仍然是明年前后实际住房价格和劳动力市场走势将并不同步。除此以外,我们的分析结果显示,劳动力市场可能在实际住房价格大幅上升前出现好转。

10月份就业报告显示失业率从9.1%降至9.0%。尽管该数据略好于预期,但美国劳动力市场尚未大幅好转。尽管失业率较衰退后的峰值水平下降约1个百分点,但其主要原因是劳动力市场参与率下降。而不受参与率变动影响的就业/人口比率仍保持在58.4%的水平上,较危机前的峰值水平低整整5个百分点,实际上在过去两年并没有任何变化。

那么劳动力市场的大面积复苏需要哪些因素支撑呢?许多投资者认为一个重要的前提是住房价格的复苏。这个观点似乎顺理成章。毕竟是住房市场先于劳动力市场——以及整个经济——在2006-2009年陷入衰退。标准普尔/Case-Shiller住房价格指数在2006年二季度达到峰值,但整体经济直到2007年12月才开始进入衰退期。

如果劳动力市场好转前住房价格必须触底,那么劳动力市场的前景可能十分堪忧。目前住房同比价格仍在下降,9月份CoreLogic指数1.1%的降幅意味着下降幅度可能再次加大。

但在商业周期的复苏阶段,住房价格真的会引领劳动力市场吗?要回答这个问题,我们要研究州一级市场的表现。尽管美国全国性住房市场极少出现明显的周期表现,但很多州一级市场在上世纪70-90年代经历过明显的住房周期变动。因此,州一级数据可用来研究住房市场和劳动力市场复苏间的关联(详见2011年10月28日发表的美国经济分析11/43“房地产市场:经济复苏的基石?”)。

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